Ακριβαίνει ξανά η γη στην Αττική, αλλά η αγορά δεν κινείται πια με την ίδια ταχύτητα. Τα οικόπεδα παραμένουν περιζήτητα, ειδικά σε περιοχές όπου υπάρχει ζήτηση για νέες κατοικίες, όμως τα τελευταία στοιχεία δείχνουν ότι η άνοδος των τιμών αρχίζει να γίνεται πιο ήπια. Με άλλα λόγια, η αγορά συνεχίζει την ανηφόρα, αλλά φαίνεται να πατάει σταδιακά φρένο.
Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Οικοπέδων στην Αττική της GEOAXIS για το πρώτο τρίμηνο του 2026, οι ζητούμενες τιμές πώλησης σε πέντε περιοχές της Αττικής αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 4,21% σε σχέση με το 2025. Η έρευνα αφορά τους Αμπελόκηπους, το Μαρούσι, το Παλαιό Φάληρο, το Περιστέρι και τον Χολαργό, περιοχές που δίνουν μια αντιπροσωπευτική εικόνα για διαφορετικές ζώνες της αγοράς.
Η αύξηση παραμένει σημαντική, ειδικά αν ληφθεί υπόψη ότι οι τιμές ανεβαίνουν για έβδομη συνεχόμενη χρονιά. Ωστόσο, ο ρυθμός είναι χαμηλότερος σε σχέση με πέρσι, όταν η μέση ετήσια άνοδος είχε φτάσει στο 5,6%. Αυτό το στοιχείο είναι κρίσιμο, γιατί δείχνει πως η ζήτηση υπάρχει, αλλά οι πιέσεις από το κόστος κατασκευής, τη χρηματοδότηση και τις πολεοδομικές αλλαγές αρχίζουν να επηρεάζουν τους υπολογισμούς της αγοράς.
Σε βάθος δεκαετίας, η εικόνα είναι ακόμη πιο καθαρή. Από το 2017 μέχρι σήμερα, οι αξίες των οικοπέδων στις πέντε περιοχές έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο 48,08%. Η μεταβολή αυτή αποτυπώνει την επιστροφή της κτηματαγοράς μετά τα χρόνια της οικονομικής κρίσης, αλλά και τη μεγάλη έλλειψη διαθέσιμης γης μέσα στον αστικό ιστό.
Τη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση κατέγραψε το Παλαιό Φάληρο, όπου οι ζητούμενες τιμές ανέβηκαν κατά 5,07%, φτάνοντας τα 1.703 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ακολουθούν οι Αμπελόκηποι, με αύξηση 4,68% και μέση τιμή 2.727 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στον Χολαργό η άνοδος διαμορφώθηκε στο 4,17%, στο Μαρούσι στο 3,96%, ενώ στο Περιστέρι καταγράφηκε η χαμηλότερη αύξηση, στο 3,21%.
Η βασική αιτία που οι τιμές κρατούνται ψηλά είναι απλή: τα διαθέσιμα οικόπεδα είναι λίγα. Μεγάλα αδόμητα ακίνητα μέσα στην πόλη σπανίζουν, ενώ η ζήτηση για νεόδμητα διαμερίσματα παραμένει ισχυρή. Για τους κατασκευαστές, κάθε καλό οικόπεδο σε περιοχή με εμπορικό ενδιαφέρον γίνεται αντικείμενο έντονου ανταγωνισμού.
Παρά την άνοδο, η GEOAXIS δεν εκτιμά ότι η αγορά βρίσκεται σε συνθήκες «φούσκας». Η αύξηση των τιμών, σύμφωνα με την εικόνα που προκύπτει, στηρίζεται κυρίως στην πραγματική ζήτηση και στη μικρή προσφορά. Αυτό, όμως, δεν σημαίνει ότι η αγορά δεν έχει δυσκολίες μπροστά της.
Οι κατασκευαστές βρίσκονται πλέον αντιμέτωποι με ένα πιο πιεστικό περιβάλλον. Το κόστος των οικοδομικών υλικών παραμένει υψηλό, οι χρηματοδοτήσεις είναι ακριβότερες και τα επιτόκια δανεισμού κινούνται περίπου μεταξύ 4,5% και 5,5%. Έτσι, ακόμη κι αν οι τιμές πώλησης των νέων διαμερισμάτων παραμένουν αυξημένες, τα περιθώρια κέρδους δεν είναι δεδομένα.
Σημαντικό ρόλο παίζουν και οι εξελίξεις γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό. Οι αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας για τα πολεοδομικά «μπόνους» έχουν δημιουργήσει νέα δεδομένα, κυρίως στις συμφωνίες αντιπαροχής. Αρκετές συμφωνίες που είχαν συζητηθεί ή κλείσει χρειάστηκε να επανεξεταστούν, μέχρι να ξεκαθαρίσει πλήρως το πλαίσιο.
Στην αγορά θεωρείται πιθανό να υπάρξει μείωση έως 5% στα ποσοστά αντιπαροχής το επόμενο διάστημα, εφόσον δεν υπάρξει κάποια νέα παρέμβαση στο σύστημα κινήτρων. Σήμερα, τα ποσοστά κυμαίνονται συνήθως από 30% έως 40%, ανάλογα με την περιοχή, το μέγεθος και τα χαρακτηριστικά του οικοπέδου.
Το ενδιαφέρον για γη στην Αττική δεν φαίνεται να υποχωρεί άμεσα. Η ανάγκη για ανανέωση του παλιού κτιριακού αποθέματος, η ζήτηση για σύγχρονες κατοικίες και η αντιμετώπιση του ακινήτου ως επένδυσης εξακολουθούν να στηρίζουν την αγορά. Την ίδια στιγμή, όμως, οι αυξημένες δαπάνες και οι θεσμικές εκκρεμότητες κάνουν τους επενδυτές και τους κατασκευαστές πιο προσεκτικούς.
Η εκτίμηση για τους επόμενους δώδεκα μήνες είναι ότι οι τιμές θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν, αλλά με πιο συγκρατημένο ρυθμό. Το κρίσιμο ερώτημα είναι αν η αγορά θα μπορέσει να βρει νέα ισορροπία, χωρίς το αυξημένο κόστος να περάσει ακόμη περισσότερο στον τελικό αγοραστή.